Ik heb een woning geërfd, wat nu?
Als je een woning erft, moet je eerst besluiten of je deze erfenis wilt aanvaarden of verwerpen. Naast de woning erf je ook de eventuele hypotheek en betaal je mogelijk erfbelasting.
- Een woning erven
- Hoe weet ik of ik een woning heb geërfd?
- Erfbelasting betalen over de woning
- Heb ik een verklaring van erfrecht nodig?
- Doorlopende kosten
- Verkopen of behouden?
- Akte van verdeling
Een woning erven
Je kan een woning erven. Dit kan een waardevolle erfenis zijn, maar let wel op. Op de woning kan nog een hypotheek rusten of je moet een hoog bedrag aan erfbelasting betalen. Het is van belang om dit eerst te onderzoeken voordat je de erfenis zuiver aanvaardt. Als je eenmaal zuiver hebt aanvaard, ben je aansprakelijk voor de schulden. Zijn de schulden hoger dan de waarde van de woning? Dan kun je de erfenis verwerpen of beneficiair aanvaarden.
Bij het verwerpen verwerp je alles, dus de schulden zoals de hypotheek maar ook de woning. Bij beneficiair aanvaarden, aanvaard je de erfenis onder het voorbehoud van een boedelbeschrijving. Er wordt dan eerst gekeken hoe hoog de waarde van de erfenis is. Nadat de boedelbeschrijving is opgesteld kan je alsnog besluiten om de erfenis te verwerpen.
Ben je al gedeeltelijk eigenaar van de woning, omdat je deze samen met jouw partner hebt gekocht en jouw partner is overleden? Dan kun je de erfenis wel verwerpen, maar daarmee ben je niet van de hypotheekschuld af.
Let op! Dit geldt alleen voor een koopwoning. Een huurwoning kan je niet erven. In bepaalde gevallen kan het huurcontract wel overgaan op de erfgenamen.
Hoe weet ik of ik een woning heb geërfd?
Je kunt een woning erven als je op grond van de wet erfgenaam bent of als er een testament is opgesteld door erflater. Doe hier de test: Wie zijn de erfgenamen?
Is er geen testament, dan geldt het wettelijke erfrecht. Dat houdt in dat de partner en kinderen erfgenaam zijn. Zijn die er niet? Dan gaat de erfenis naar de ouders en broers en zussen. En zo verder. Het kan dan zo zijn dat je de woning gezamenlijk erft. Bijvoorbeeld met jouw broers en zussen.
Is er wel een testament, dan is het hetgeen daarin staat leidend. Is de woning aan één erfgenaam toegekend, dan gaat de woning naar die persoon. Het testament gaat altijd voor de wettelijke verdeling.
Erfbelasting betalen over de woning
Als je een erfenis ontvangt, moet je hier erfbelasting over betalen. Er geldt wel een vrijstelling. Dat is het gedeelte waar je geen erfbelasting over betaalt. Voor de partner geldt (in 2023) een vrijstelling van ruim € 720.000,-. Voor kinderen geldt een veel lagere vrijstelling. In 2023 is deze vrijstelling ruim € 22.000,-.
De waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van de WOZ-waarde. Hier haal je de hypotheek vanaf. Is de waarde van de woning hoger dan de vrijstelling? Dan betaal je over dat deel erfbelasting.
Voorbeeld
Er is een gezin met twee ouders en twee kinderen. De ouders bezitten gezamenlijk een woning van € 600.000. Een van de ouders komt te overlijden, er is geen testament. Dus de wettelijke verdeling is van toepassing. De langstlevende ouder en de twee kinderen zijn erfgenaam. Op grond van de wettelijke verdeling gaan alle goederen en schulden over op de langstlevende ouder. De kinderen hebben een vordering op de langstlevende ouder.
De langstlevende ouder bezit al de helft van de woning. Deze ouder erft de andere helft, € 300.000,-, van de woning. Dit bedrag is ruim onder de vrijstelling en de langstlevende ouder betaalt dus geen erfbelasting.
Nu komt de langstlevende ouder te overlijden. De woning is nog steeds € 600.000,-. Bij het overlijden van de eerst ouder hebben de kinderen beide 1/6 deel van de woning geërfd (1/2 deel was al van de langstlevende, bij het eerste overlijden erfde de langstlevende en de kinderen allemaal 1/6 deel van de woning). De langstlevende heeft toen over dat deel erfbelasting betaald. De langstlevende bezat op het moment van overlijden dus 4/6 van de woning. Dit gaat naar de kinderen, beide 2/6 deel. Over dat deel moeten zij nog erfbelasting betalen. Omdat zij maar een vrijstelling hebben van € 22.918 (in 2023) kan de erfbelasting behoorlijk oplopen.
Ben je van plan de woning te verkopen? Dan kun je de erfbelasting betalen uit de opbrengst van de verkoop. Wil je de woning (nog) niet verkopen? Houd er dan rekening mee dat je eventueel erfbelasting moet betalen.
Heb ik een verklaring van erfrecht nodig?
Als je een woning erft heb je eigenlijk altijd een verklaring van erfrecht nodig. Deze verklaring kan namelijk worden ingeschreven bij het Kadaster, waardoor de woning op naam van de erfgenamen komt te staan. Alleen op deze manier komt de woning op naam van de erfgenamen. Er is geen transportakte van de notaris nodig. Je betaalt ook geen overdrachtsbelasting.
Wil je de woning verkopen, dan is het van belang dat de woning op naam van de erfgenamen staat. Anders kunnen zij de woning niet verkopen.
Je kan de verklaring van erfrecht hier volledig digitaal opvragen en laten inschrijven bij het Kadaster.
Doorlopende kosten
Zolang er nog geen besluit is genomen over de woning, moeten de doorlopende kosten wel worden betaald. De erfgenamen zijn hier verantwoordelijk voor. Denk bijvoorbeeld aan de hypotheek en de kosten voor gas, water en licht. Het is van belang dat de erfgenamen hier duidelijke afspraken over maken met elkaar.
Verkopen of behouden?
De hoogte van de erfbelasting en de doorlopende kosten kunnen een reden zijn om de woning te verkopen. Als de erfgenamen deze kosten niet kunnen opbrengen werken ze zichzelf in de schulden. Daarom kan het soms verstandig zijn om de woning te verkopen en de opbrengst te verdelen onder de erfgenamen.
Als één van de erfgenamen de woning wil behouden, moeten alle erfgenamen het hierover eens zijn. Zijn zij het met elkaar eens, dan kan de woning worden toebedeeld aan één erfgenaam. Dat kan via een akte van verdeling bij de notaris. De erfgenaam moet de andere erfgenamen dan hun deel van de woning vergoeden.
Als de woning wordt behouden moeten ook alle contracten worden overgezet. Denk hierbij aan de contracten voor gas en elektriciteit en water. Ook andere contracten, zoals voor de internetaansluiting, moet je overzetten. De kosten voor de onroerendezaakbelasting gaan ook over op de nieuwe eigenaar van de woning. Als je besluit de woning te behouden, moet je rekening houden met deze kosten.
Akte van verdeling
Als er meerdere erfgenamen zijn, worden zij gezamenlijk eigenaar van de woning. De erfgenamen moeten dan samen afspraken maken over de woning. Hoe meer erfgenamen, hoe lastiger dit te regelen is. Wie gaat er in de woning wonen, of gaan jullie het verhuren? Wie betaalt het onderhoud? Of willen jullie de woning verkopen? Zorg ervoor dat jullie de afspraken goed vastleggen.
Het kan ook zijn dat één van de erfgenamen de woning wil overnemen. Dat kan. Hiervoor moet een akte van verdeling worden opgesteld bij de notaris. De erfgenaam die de woning overneemt moet de andere erfgenamen uitkopen, zodat iedereen uiteindelijk evenveel ontvangt uit de erfenis. Dit kan in goederen of in geld. In de akte van verdeling komt te staan welke erfgenaam de woning overneemt en welk bedrag hij of zij aan de andere erfgenamen verschuldigd is. Daarnaast zorgt de notaris ook voor de inschrijving bij het Kadaster zodat het eigendom ook juist geregistreerd staat.