Kan ik hoofdhuurder worden?
Als de hoofdhuurder overlijdt kun je hoofdhuurder worden. Dat kan heel eenvoudig als je als medehuurder op het huurcontract stond. Het kan onder omstandigheden als je een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde met de overleden persoon.
- Juridisch medehuurder
- Feitelijk medehuurder, je staat niet op het huurcontract
- Inkomenseis huurcontract overnemen
- Huisvestingsvergunning
- Thuiswonende kinderen
- Kan inwonende mantelzorger de huur overnemen?
- Huurovereenkomst opzeggen
Juridisch medehuurder
De overledene huurde een woning. Je staat al op het huurcontract als medehuurder. De overledene was de hoofdhuurder. Je kunt eenvoudig het huurcontract overnemen. De verhuurder moet daarvoor de overeenkomst aanpassen. De enige wijziging is dat de overleden persoon niet langer op de overeenkomst staat. De andere partij, die blijft wonen in de woning, was al contractspartij.
Je moet dit wel melden aan de verhuurder, die heeft dat meestal opgenomen in de huurovereenkomst of een huurreglement.
Feitelijk medehuurder, je staat niet op het huurcontract
Een andere situatie: je stond niet op het huurcontract. Ook in dat geval kun je recht hebben om het huurcontract op jouw naam te krijgen. Dat is geregeld in het Burgerlijk Wetboek, Boek 7 artikel 268.
Je bent gerechtigd om het huurcontract direct op jouw naam te krijgen als je was getrouwd met de overledene. Het maakt niet uit of de huurovereenkomst van voor de datum van trouwen was.
Stel je was niet getrouwd, maar je woonde wel samen met de overledene. Wat dan? Om te beginnen kan de verhuurder natuurlijk gewoon akkoord gaan met jouw verzoek. Je ontvangt een nieuw contract op jouw naam. Als de verhuurder niet akkoord gaat, heb je in ieder geval zes maanden de tijd om de zaken te regelen.
Je kunt de rechter nu binnen die zes maanden verzoeken om de verhuurder te dwingen. De rechter toetst jouw verzoek aan vier criteria:
- je moet aantonen dat je een gemeenschappelijke huishouding voerde;
- aantoonbaar ingeschreven op het adres, het moet je hoofdverblijf zijn;
- je moet aantonen dat je de huur kunt betalen (voldoende inkomen);
- mogelijk heb je een huisvestingsvergunning nodig (zie hieronder).
Onderafdeling 3 Burgerlijk Wetboek Boek 7
Inkomenseis huurcontract overnemen
Voor sociale huurwoningen geldt geen minimale inkomenseis, wel een maximale. Bij een woning in de vrije sector mag een verhuurder een inkomenseis stellen. Die is bedoeld als zekerheid voor de verhuurder dat de huurder de huur kan voldoen. De eisen verschillen per verhuurder en lopen uiteen van drie tot vijf keer de huur.
Was je al medehuurder, dan kan de verhuurder niet opnieuw een inkomenseis stellen. Doe je echter een beroep op het omzetten van de huurovereenkomst dan kan de verhuurder nu stellen dat je aan de inkomenseis moet voldoen.
Of de verhuurder werkt met een inkomenstoets en hoe die er dan exact uitziet moet je zelf even uitzoeken op de site van de verhuurder.
Huisvestingsvergunning
In sommige gemeenten hebben huurders van een sociale huurwoning een huisvestingsvergunning nodig. Was je medehuurder, dan hoef je geen nieuwe vergunning aan te vragen. Ook niet als je nu achteraf niet aan de voorwaarden zou voldoen om die nu te krijgen.
Was je geen formele medehuurder, maar doe je een beroep op de gemeenschappelijke huishouding dan moet je wel een vergunning aanvragen. Je moet dus twee verschillende zaken regelen, de huisvestingsvergunning en het overnemen van het huurcontract.
De huisvestingsvergunning is bedoeld om te zorgen dat er geen mensen met een te hoog inkomen gaan wonen in sociale huurwoningen. Ongeveer de helft van de Nederlandse gemeenten kent een dergelijk eis. Door het overlijden zal zelden jouw inkomen zijn gestegen.
Thuiswonende kinderen
Meerderjarige, jongvolwassen kinderen hebben geen recht om het huurcontract over te nemen als hun ouders zijn overleden. Juridisch gezien moeten zij dus binnen twee kalendermaanden na het overlijden de woning hebben verlaten. Dit is maatschappelijk niet wenselijk. Er is een afspraak tussen sociale verhuurders om hier soepeler mee om te gaan. De minister bereidt een regeling voor om een juridische regeling te maken.
Kan inwonende mantelzorger de huur overnemen?
Oudere kinderen die inwonen en inwonende mantelzorgers, kunnen ook in aanmerking komen voor overname van de huurovereenkomst. Dit geldt bijvoorbeeld voor kinderen van 35 jaar en ouder. Hier is geen wettelijke regel voor, woningbouwverenigingen en gemeenten werken hier vaak aan mee.
Huurovereenkomst opzeggen
Je kan de huurovereenkomst ook opzeggen na het overlijden. Als de overledene alleen woonde, eindigt de huurovereenkomst automatisch na 2 maanden. De erfgenamen kunnen de huur ook eerder stopzetten. Als er een medehuurder is, stopt de huur niet automatisch.
Brief aan verhuurder wijzigen huur na overlijden
Je wilt de huur wijzigen na het overlijden van de huurder. Je wilt namelijk het huurcontract op jouw naam. Dat kan als jij al medehuurder was, of als je samenwoonde met de huurder. Deze brief kent verschillende mogelijkheden en alternatieven die je eenvoudig zelf kunt gebruiken.